文/大先生
今年，在前海、宝中的领涨下，西乡和碧海成功冲击10万+，沙井、光明也奔上6万+。
对大部分普通购房者来说，西部确实涨得太猛了，二手买不起，新房又抢不到。
所以不少瞧不上偏远东部的购房者，开始重新关注起中部区域。
但很多人没想到的是，深圳中部长期的价格洼地，一个舅舅不疼姥姥不爱的片区，价格也已经涨上了天。
这个片区就是福田保税区。
2016年深圳全线大涨之后，福田的房价普遍超过7万/㎡，福保却只有5万/㎡出头，甚至还有不少4字头的房子，妥妥的福田“灯下黑”。
洼地是洼地，可依然无人看好，无人买入。当时很多人认为，福保会永远洼下去。
但短短几年过去，这个片区却强势逆袭，房价直追福田中心区。
目前，福保二手房挂牌均价达8.4万/㎡，逼近福田中心区的8.7万/㎡；多个小区二手房挂牌均价达到10万/㎡，最高放盘单价高达18万/㎡。
近期，还有两大楼市利好也和福保有关。
一是上个月底，地铁3号线三期正式开通运营，福保彻底告别无地铁时代，极大地改善了周边居民的交通条件。
二是在40周年大会上，福保所在的河套片区被领导人点名，与前海、光明、横琴一起，成为未来国家在大湾区重点发展的四大区域之一。
最近也有很多人问大先生，现在是投资福保的好时机吗？
01
先简单介绍一下福田保税区。
1991年经国务院批准成立，占地1.35平方公里，东接皇岗口岸，西接红树林保护区，北邻京港澳高速公路，南沿深圳河，与香港隔河相望。
曾是深圳市内三个实行“境内关外”政策的特殊经济区域之一，是深圳市最大的保税区，有专用通道直通香港，当年致力发展高新技术产业、现代物流和国际贸易。
内部分为保税产业园区和保税住宅区两大块，产业园区面积很大，住宅区则要小得多，大大小小有20多个楼盘。
整体环境不错，安静宜居，紧邻红树林生态公园，自带美食街，没有城中村，居住氛围浓厚。
那么问题来了，紧临福田中心区，自带商务区，居住环境优美安静，福保的房价为何反而成了洼地?
深圳的每个洼地，都有各自洼的理由。
首先，保税区内的企业以外贸、物流和工厂为主，集聚了大量的中低端产业，片区主干道还经常有货车出入。
住宅小区虽然不少，但很多生活配套却跟不上，连一家大型商场都没有。
产业和环境都不够高大上，自然很难吸引到购买力强的高收入人群。
其次，由于先天缺陷的地理区位，福保就像悬于福田之外的一个孤岛。虽有数万人居住和工作，交通却有巨大的硬伤。
向南，是深圳河和香港，无路可走；向西，被红树林生态公园隔阻；向东，只有一个狭长的出口通往福田口岸；向北，又被京港澳高速阻隔，只有几座高架桥可以通行。
而且，福保多年来一直未通地铁，距离最近的两个地铁口，一个是京港澳高速北的3号线益田站，一个是东部的4号线福田口岸站。
要想前往益田站，必须穿越京港澳高速；要想到达福田口岸站，必须向东直行，通过保税区住宅圈惟一的主干道桂花路才能到达。
说是主干道，其实只是一条又窄又长的小路。
桂花路有部分路段是双向单车道，人行道更加狭窄，连两人都无法并行，早年严重不合理的设计，根本无法承载目前的人流和车流。
可以想象，桂花路每天早晚高峰期的拥堵盛况。
在最重要的教育方面，福保此前划分的公办小学是水围小学，但这所学校距离保税区2公里，不但上下学不便利，成绩也是福田中下水平。
许多居民宁愿多花钱，送孩子到私立学校保税区外国语小学上学。
交通、产业、教育全部都有硬伤的福保，之所以成为福田的价格洼地，就不难理解了。
02
但与偏僻的关外片区不同，福保再怎么说，毕竟是属于深圳最核心的区域福田。
因此，每当其补齐一个短板，购房者都会蜂拥而至，推动房价上一个台阶。
2018年之前，福保二手房均价还维持在5万/㎡左右，短短2年，如今已经到了8.4万/㎡，与福田中心区基本持平，完全不逊色于同年崛起的光明。
像丽港湾、南光紫荆园、红树绿洲等代表性楼盘，现在二手房挂牌均价都在10万/㎡以上。
我还发现，天健时尚名苑的最高挂牌单价，甚至去到了18万/㎡，一套54平的小户型总价就要1000万，足以和深圳湾的豪宅掰掰手腕了。
福保的房价快速上涨，是什么因素导致的？
究其原因，除了深港科技创新合作区的长期利好以外，还有两个短期利好提供了强势上涨动力：福田外国语南校区的学位、刚刚开通的地铁3号线三期。
我们一个个来分析。
最近的利好是，10月28日3号线三期的开通，让福保结束了没有地铁的历史。
事实上，早在2016年7月这条地铁开始施工时，福保的房价就开始了暗涨。开通时间确定后，又迎来了第二波补涨。
以红树绿洲为例，去年成交均价还在7万/㎡左右，今年同期成交价格已经突破10万/㎡，一年时间就涨了3万/㎡，涨幅高达40%，秒杀深圳众多网红片区。
地铁的通达如同一针强心针，让福保原本疲软的房价开始坚挺起来。
但地铁带来的涨幅还是有限，福保房价逆袭，真正的关键因素还是名校。
2018年9月，福保两所公立学校福田外国语学校南校区和福苑小学开始招生，由于保税区人口本就不多，学位相对宽松，所以并没有锁定，基本每个楼盘都能入读。
有名校傍身，福保的住宅摇身一变成了学区房，直接拉动了周边房价上涨。
比如城市3米6公寓，一套约17平米的小单房，2018年3月的成交价为4.5万/㎡。
得益于学区房的利好，价格开始启动，4月底已经涨到4.8万/㎡，5月底的成交价更是直接去到6.9万/㎡，两个月不到就涨了50%。到今年，这个小区已经有不少10万+的成交案例了。
2018年3月，深圳“三价合一”政策落地，买房成本大幅增加，二手房市场陷入冷清。福保却因福外南名校暴击，房价逆势而上，成交也依旧火热。
一个区域的价值能否持续提升，除了名校+地铁两大配套，官方的重视以及对这个区域的持续投资也不可或缺。
福保价值持续提升的核心动力，就是前不久举行的40周年庆祝大会上，领导人特别指出“要规划建设好”的“河套深港科技创新合作区”。
福保则是这个合作区的重要组成部分之一。
在领导人的口中，河套位于前海之后，横琴、光明之前，可见对其的重视程度有多高。
这四个片区，是领导人整个讲话中唯一提到的几个板块，也是未来国家在大湾区重点发展的区域。
与前海聚焦于金融不同的是，河套的发展重点是创新及科技，而科创作为深圳发展的主基调，其肩负的使命可能要比前海更加远大。
名校+地铁本就是支撑房价的助力，如今国家级城市规划正式启动，更多的城市资源将向这里倾斜，进一步抬高了福保的房价天花板。
03
那么，当名校、地铁、规划这些实打实的利好一一兑现后，后市还有买入福保的机会吗？
目前，福保的短期利好其实已经兑现得差不多了，接下来的利好不会太多，但仍值得长期看好。
由于高层和深圳市都格外重视，河套的建设接下来会全面加速，未来将有众多高净值科创人员入驻，强大的购买力需求也会对房价形成强劲支撑。
但值得注意的是，合作区规划完全落地还存在一些不确定性。从目前进度来看，由于一些众所周知的原因，河套地区的开发速度明显慢于由深圳独立开发的区域，投资周期会更长。
另一方面，经历了两轮补涨之后，福保的房价已和福田中心区接近，存在一定程度的透支，二手房挂牌虚高现象严重。
因此综合来说，现在并不是追高买入福保的好时机。
至于接下来能不能买，要看中短期还有什么上涨动力。
最接近的下一波行情，要等到明年福外南中考成绩出炉。
成绩好坏将直接影响福保的未来房价升值空间，如果成绩很突出，那么很可能会再有一波涨幅，反之则可能成为房价下跌的隐患。
但综合考虑学区+自住，如果遇到价格合适的笋盘，还是可以考虑入手。
比较有投资机会的当属小户型产品。
如自由港湾公寓和城市3米6公寓，面积小总价低，实用面积大，带有学位，同时租金也较高，20㎡左右的单间就能租到4000-5000元/月左右，且空置率低，投资回报非常不错。
想要兼顾自住和学位的购房者，则可留意2房及以上户型房源。
新房市场方面，福保的新盘供应长期短缺，最近一次开盘还要追溯到2011年。
现在，福保暂无一手房源在售，有且仅有一个在建住宅项目，预计高239米、建设67层的加福华尔登府邸。
但这个盘是独栋项目，容积率过高，又不是豪宅配套，产品本身已经偏离了市场主流需求。
目前来看，学位是这个项目最大的竞争力。但如果最终定价偏高，投资价值也一般。
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虽然短期内我们已经错过了投资福保的最佳时机，但这个片区的房价逆袭，也带给我们一些启示。
在判断其他区域的投资价值时，这些经验同样适用。
第一，一个片区如果各方面已经完善，那么升值空间一般已经不大了。
反而是像福保这样硬伤很多的洼地，一旦有一到两个重大利好，就会让房价产生质的飞跃。
按照这个逻辑，宝安翻身、龙岗布吉等洼地片区，如果有类似重大利好，房价也会被逐渐填平。
第二，在深圳，名校对房价的影响高于一切。
最终引爆福保房价的点，是学位而非地铁。一个名校分校就让福保房价上了天，充分佐证了这一点。
未来很长一段时间内，深圳最值得投资、最抗跌的，依旧是带名校学位的学区房，大家尽可继续坚定持有。